Park Plaza, von Eli Papushado gegründet, ist im Wert um 1.680% innerhalb der letzten 10 Jahre gestiegen und war eine der drei besten Aktien im FTSE 250 Index – Der Gruppe gehören 50 Hotels in Europa mit einem Wert von £1,7 Milliarden – Innerhalb einer Dekade stieg der Umsatz der Firma, in welche Yakir Gabay auch investiert hat, von £80 Millionen auf £340 Millionen
Anfang Januar hat die britische Zeitung “The Guardian” eine Zusammenfassung der Aktienperformance an der Londoner Börse innerhalb der letzten 10 Jahre veröffentlicht. Auf der Liste der erfolgreichsten Aktien befindet sich auch ein israelischer Vertreter: Eli Papushado, die Park Plaza Hotelkette, welche eine der drei besten Aktien im FTSE 250 Index (-0,26% 1560) waren. Die Aktie hat innerhalb der letzten 10 Jahre erstaunliche 1.680% zugelegt. Wer also im Jahre 2010 in die Aktie investierte, kann heute eine fast 18-fache Wertsteigerung verbuchen.
Der hohe Ertrag liegt dem stetigen Wachstum von Park Plaza zugrunde – welche die Marken Park Plaza, ArtHotel und Arena umfasst. Das Wachstum ist außerdem setzte sich außerdem fort, da sich das Portfolio vergrößerte und Einnahmen aus bestehenden Assets gesteigert werden konnten. Papushado’s Aktien (32%) sind jetzt £260 Millionen (ca. 1,2 Milliarden NIS) wert. Dies beinhaltet keine Gewinnmitnahmen, die er bisher realisiert hat.
Park Plaza wurde von Papushado gegründet, welcher auch Chairman ist. Boris Iwesha ist der CEO. Im Juli 2007 wurde die Firma in London gegründet. Der IPO fand zu einem von £4,85 statt, welcher die Firma bei £225 Millionen bewertete; verglichen mit dem Preis von £19,40 pro Aktie heute. Der Wert der Firma ist gewachsen, on zusätzliches externes Kapital aufnehmen zu müssen oder die Eigentümer zu verwässern.
Ein Spaziergang im Park
Park Plaza besitzt ca. 50 Hotels, Resorts und Unterkünfte im Wert von £1,7 Milliarden. Im Vereinigten Königreich besitzt die Firma Hotels im Wert von £970 Millionen; hauptsächlich in London und Umgebung. In den Niederlanden besitzt sie Hotels im Wert von £310 Millionen; in Kroatien Hotels im Wert von £250 Millionen. Die Firma hat allerdings auch Immobilien in Deutschland, Ungarn und anderen Ländern. Insgesamt verwaltet die Firma 8.800 Zimmer und 6.000 Stellplätze auf Campingplätzen.
„Papushado’s Fokus auf London hat sich ausgezahlt.“
„Papushado’s hat vor vielen Jahren auf London gesetzt. Diese Spekulation hat sich ausgezahlt.“Sagen führende Manager im Hotelgeschäft. „Papushado war im Vereinigten Königreich und hat es geschafft gut bewertete Immobilien zu finden. Er hat mit einem Hotel in London begonnen und ist dann in andere Länder gegangen. Er versteht es, wie man ein Hotel aufbaut und profitabel betreibt. Das ist der Schlüssel zu seinem Erfolg. Zur gleichen Zeit ist aber auch London stetig gewachsen und zu einem wahren Touristenmagneten geworden.”
Der globale Tourismus legt zu
Papushado (82) besitzt über seine Park Plaza unter anderem auch die Red Sea Group, welche er in den 1970er Jahren gegründet hat. Die Gruppe hat zuvor das Red Rock Hotel in Eilat und das Avia Sonesta Hotel in Taba eröffnet. Ende der 1980er Jahre hat die Gruppe, aufgrund des Friedensabkommens mit Ägypten, ihre Aktivitäten ins Ausland verlagert. Neben dem Hotel-Bereich, besitzt die Red Sea Gruppe auch Wohnimmobilien und Immobilienverwaltungen in Israel. Unter anderem war die Gruppe für die Errichtung des Neve Tzedek Towers, der Moshava Courtyard in Rehovot und dem Loganu Yehud Projekt verantwortlich.
Einer der größten Anteilseigner an Park Plaza ist der israelische Immobilienunternehmer Yakir Gabay. Ihm gehört auch das deutsche Immobilienimperium Aroundtown SA, welche wohl bald mit der deutschen Immobilienfirma TLG fusionieren wird. Über Aroundtown hat Gabay im Jahr 2009 – zum Höhepunkt der Finanzkrise – 11% an Park Plaza Aktien zu einer Bewertung von nur £20 Millionen gekauft. Laut Gabay war dies eines der erfolgreichsten Investments, die Aroundtown bisher tätigte.
„Geld Maschine, die starken Cashflow generiert“
Aroundtown hat kontinuierlich sein Engangement herunter gefahren, wodurch Gabay nun mit 6% der £50 Millionen Park Plaza Aktien verbleibt. „Verglichen mit ähnlichen 4-Sterne Hotels von anderen Firmen, ist Park Plaza eine Firma mit unglaublichen Immobilien in Bezug auf Location und Qualität“ sagt eine Quelle aus Gabay’s Umfeld. Sie hält sehr große Assets. Diese sind Geldmaschinen, die starken Cashflow produzieren. Die Firma hat ein enormes Gewicht in London und ist in Amsterdam auch sehr stark vertreten.
„Park Plaza und Papushado dominieren Hotels und Immobilien, aber sind weniger stark im Kapitalmarkt vertreten. Die Hotels sind Papushado’s Leben. Geld kommt erst an zweiter Stelle“ sagt ein Mitarbeiter über ihn. „Historisch gesehen wurde die Park Plaza Aktie stets unter Wert gehandelt und diese Diskrepanz hat sich in den letzten Jahren noch verstärkt. Der Grund dafür war angeblich der geringe Streubesitz. Deswegen hat das Unternehmen letztes Jahr noch weitere Aktien ausgegeben, was aber meiner Meinung nach bisher noch nicht genügt.“
Papushado hat im März 2019 eine einschlägige finanzielle Transaktion getätigt. Er entschied einen signifikanten Anteil seiner Beteiligung an Park Plaza zu verkaufen. 47% davon werden im FTSE 250 gehandelt, wodurch die Handelsumsätze und der Streubesitz gestiegen sind. Die Verkäufer in der Transaktion waren aber auch andere Anteilseigner. Gabay hat zum Beispiel insgesamt 22% seiner Anteile zu einem Preis von £16 pro Aktie verkauft. Insgesamt hatte der Verkauf ein Volumen von £675 Millionen.
Zur selben Zeit hat Papushado Aktien im Wert von 465 Millionen NIS und Gabay Aktien im Wert von 90 Millionen NIS verkauft. Ein Großteil waren institutionelle Käufer, unter anderem Menorah, Harel und Clal Insurance, sowie Investment-Häuser wie Mitav, Psagot und Mor. Vor dem Verkauf hatte Park Plaza in Erwägung gezogen ihre Aktien auch an der Börse in Tel Aviv listen zu lassen. Dies wurde jedoch verworfen und es wurde einzig auf das Listing in London gesetzt. Das war auch dadurch gezollt, dass die LSE ihre Bedingungen Index-Beteiligungen verschärft hat.
Der globale Tourismusboom
In den letzten 50 Jahren ist der Tourismusmarkt stark von 25 Millionen Touristen auf über eine Milliarde Touristen gewachsen. Die International Tourism Association (UNWTO) schätzt, dass die Anzahl der Touristen bis 2020 auf 1,4 Milliarden und bis 2030 auf 1,8 Milliarden steigen wird. Ein Grund dafür ist der weitere Preisdruck bei Flugreisen und eine beschleunigte Entwicklung der Mittelklasse in Entwicklungsländern wie China. Im Vereinigten Königreich ist der Tourismus auch signifikant gestiegen nachdem das Britische Pfund stark an Wert verloren hat.
Das globale Wachstum des Tourismus und im Vereinigten Königreich insbesondere, hat stark zum Erfolg von Park Plaza beigetragen. In der Zeit von 2009 bis 2018 ist der jährliche Umsatz der Firma, welche Equity im Wert von £370 Millionen besitzt, von £80 Millionen auf £340 Millionen angewachsen. Demzufolge ist der Cashflow (EBITDA) auch von £16 Millionen im Jahr 2009 auf £70-75 Millionen gestiegen.
In den ersten neun Monaten 2019 ist der Umsatz von Park Plaza verglichen zum Vorjahreszeitraum um 5% auf £276,3 Millionen gestiegen. Die Auslastungsrate war 80,6% mit einem durchschnittlichen Umsatz pro Zimmer von £126,80 (ADR) und einem Gewinn von £102,10 pro Zimmer (RevPar). Im Vorjahreszeitraum lag die Auslastung bei 79,3% mit einem durchschnittlichen Umsatz von £120,20 und einem Gewinn von £95,30 pro Zimmer. Im gleichen Zeitraum im Jahr 2017 lag die Auslastung bei 77,3%, der durchschnittliche Umsatz bei £120 und der Gewinn bei £93 pro Zimmer.
Park Plaza wird derzeit mit einem EV/EBITDA Verhältnis von 12,3 gehandelt. Im Vergleich wird die Hotelkette Hilton mit einem Faktor von 20,8, Marriott mit einem Faktor von 22,5 und Hyatt mit einem Faktor von 16,5 gehandelt. Die Leverage Rate von Park Plaza ist relativ niedrig, geht kontinuierlich herunter und liegt momentan bei 40% (netto Schulden gegenüber Asset Value – LTV).
Analysten heben hervor, dass einer von Park Plaza’s Hauptvorteilen ist, ihre Assets nicht zum aktuellen Preis zu bewerten, sondern sie zu den Ursprungskosten plus getätigte Investitionen. Aus diesem Grund wird die Park Plaza Aktie auch oft empfohlen, da sie unterhalb von EPRA NAV (Buchwert nach den Regeln der European Real Estate Agence, EPRA) bewertet ist.
Einer Analyse der Investmentbank finnCap zufolge, sollte der EPRA NAV Preis von Park Plaza bei £25 liegen; verglichen mit dem aktuellen Preis von £19,40. finnCap hält demzufolge einen Preis von £22,40 für gerechtfertigt. Dies ergibt eine Diskrepanz von 13%. Die Analysefirma Kepler hat im September 2019 einen Preis von £21,50 für die Park Plaza Aktie angesetzt. Dies war ähnlich der Analyse der Berenberg Bank.
Wie geht es weiter?
Park Plaza hat das Jahr 2018 mit einem Nettogewinn von £38 Millionen abgeschlossen. Eine Steigerung verglichen mit einem Gewinn von £24 Millionen im Jahr 2017. Die Firma behält allerdings ihr Momentum in der aktuellen Zeit. Vor kurzem hat sie angekündigt, £300 Millionen in die Entwicklung von weiteren Hotels zu stecken, wie led by Art’otel, London Hoxton und Art’otel Hudson Yards in New York. Des Weiteren hat die Firma im Dezember 2019 Grundstücke in London gekauft, um neue Projekte in seinem Heimatmarkt zu verwirklichen.
Bisher haben Analysten den Brexit als größtes Risiko für das Geschäft von Park Plaza angesehen. Die Gefahr, dass das Vereinigte Königreich unkontrolliert aus der EU austreten könnte, würde dem Tourismus im Land schaden und zu einer Abkehr von Firmen aus der Britischen Hauptstadt führen. Dies würde gleichzeitig zu einem langsameren Wirtschaftswachstum oder gar einer Rezession führen. Da jedoch das Britische Parlament vor kurzem dem neuen Brexit-Vertrag zugestimmt hat, ist diese Ungewissheit verflogen aber trotzdem noch nicht ganz vom Tisch.
Eine weitere potentielle Gefahr für Park Plaza wäre eine Wirtschaftskrise oder gar eine globale Rezession. Der Tourismussektor ist einer der ersten, der durch solch ein Ereignis betroffen sein wird.
Papushado’s Alter von 82 Jahren macht es ihm unter anderem auch schwerer in den nächsten Jahren in aktiv an allen wichtigen Entscheidungen in der Firma beteiligt zu sein. Trotz all dieser Gefahren wird die starke Unterbewertung von Park Plaza dessen weitere Entwicklung in den nächsten Jahren positiv beeinflussen.
Quelle: TheMarker – https://www.themarker.com/markets/.premium-1.8384096
